SOLUTION
所有者不明土地建物管理人様への
ワンストップサービス
法改正による新制度に完全準拠。
放置された「所有者不明物件」の迅速な適正管理
所有者不明土地建物管理人の先生方のサポートを行い、
現場実務を完遂します。
令和5年4月の法改正（改正民法）により、「所有者不明土地・建物」の管理人制度が新設されました。長年放置されて不法投棄や崩壊の危機にある物件の適正管理は、手探りの実務となります。
近畿商事は、この新設された実務にいち早く対応します。長年の執行補助で培ったノウハウを投入します。新法の要件を100%満たす適正管理体制を現場に構築します。
近畿商事が
所有者不明土地建物管理人様から
選ばれる3つの特徴
1最新の法改正・新制度に完全準拠したオペレーション
新法に基づく管理人の職務を深く理解しています。裁判所への許可申請に必要な見積書、図面、現場エビデンスを先回りして作成します。
2地域住民との良好な関係を再構築する「物理的ガバナンス」
不法投棄された残置物の即時撤去、選任告知看板の設置、敷地フェンスの施工を一括で引き受け、地域社会の安全を確保します。
3一般廃棄物の適正処理による、行政基準のクリア
引き上げた大量の不法投棄ゴミの処分は、各市町村の収集運搬公認業者との提携により実施します。行政が求める最も厳しいクリーンな処分基準をクリアします。
近畿商事の
ワンストップソリューション
背景：法改正にともなう新制度の手探り実務と安全確保
令和5年4月の法改正により、所有者不明の「特定の土地・建物」を対象とする新制度が新設されました。長年放置され、不法投棄や崩壊の危機にある物件の適正管理は、管理人様にとって手探りの実務となります。
現場には、不法占有の排除や保存・変更行為など、新法の要件を100%満たす適正管理体制の構築が必要です。自治体や近隣住民の不安を解消するため、迅速かつコンプライアンスを遵守した対応が強く求められます。 私たちは、長年の執行補助で培ったノウハウを投入し、管理人様の実務を一括して完全代行いたします。
所有者不明土地建物管理人様が直面する実態と課題
1. 裁判所への許可申請にともなう書類作成の負担
新法に基づく管理人の職務を遂行するためには、裁判所への適切な許可申請が必要です。しかし、申請に必要な現場の各種エビデンスを揃える作業は容易ではありません。
近畿商事のワンストップ解決策
新法完全準拠：現場エビデンスの先回り作成
裁判所への許可申請に必要な見積書、図面、不法投棄物の現状写真などのエビデンスを先回りして作成します。
2. 不法侵入や不法投棄が続く現場の治安リスク
放置された物件は、外部からの不法侵入やさらなる不法投棄を招くリスクが極めて高くなります。地域社会の安全を守るための、速やかで物理的なガバナンス強化が必要です。
近畿商事のワンストップ解決策
物理的ガバナンス：封鎖工事と即時撤去
不法投棄された残置物の即時撤去、選任告知看板の設置を引き受けます。すべての出入り口の施錠や板張り封鎖工事を一括で行い、侵入を完全に遮断することも可能です。
3. 建物の解体から最終的な不動産処分への高い壁
老朽化した建物の解体工事の手配だけでなく、買い手が見つかりにくい所有者不明不動産の最終的な売却・アセットの最大化処分の手続きは困難を極めます。
近畿商事のワンストップ解決策
包括的解決：裁判所許可を前提とした自社買取
建物の解体だけでなく、自社で不動産として買い取る業務も行います。固定資産税評価額ではなく、実勢価格をベースとした「価格の相当性」の確実なエビデンスを担保します。
相談解決事例
事例蔦・雑草が繁茂した荒廃不動産の近隣苦情解消と擁壁境界トラブル解決
● 事案概要
建物全体に蔦（つた）が絡みつき、敷地内には雑草が猛烈に繁茂した所有者不明物件のケースです。不法投棄ゴミや放置車両が溢れ、ハチや小動物（ネズミ・イタチ等）の発生源となっており、近隣住民から行政（市役所等）への苦情が絶えない劣悪な環境でした。
● 当社の対応
管理人の先生（弁護士）の委託を受け、行政と連携して現場へ急行しました。害虫駆除、不法投棄ゴミの即時撤去、樹木の伐採を最速で実施しました。さらに、調査の過程で「旧所有者が南側隣地に無断で設置していた擁壁（越境問題）」や「東側隣接地の荒廃」が判明したため、弊社が隣地所有者や近隣住民の元へ何度も足を運び、丁寧に説明と協議を重ねて境界トラブルを解決しました。
● 成果（財団への貢献）
長年、地域社会の脅威となっていた環境・衛生問題を数日で解消しました。法的な境界トラブルや越境リスクを先回りして物理的に解決したことで、近隣住民の皆様から管理人の先生および弊社へ、深い感謝のお言葉をいただいた事案となりました。
よくあるご質問（FAQ）
- Q.1敷地内に第三者が勝手にゴミを捨てている（不法投棄）場合、誰の責任で処分できますか？
- A
裁判所の「動産処分許可」を得るプロセスが必要となります。弊社では、裁判所に提出できる「不法投棄物の現状写真および処分見積書」を迅速に作成し、先生の許可申請手続きを全力でバックアップします。
- Q.2最終的にこの土地建物を売却・更地化したいのですが、解体や売却仲介の相談は可能ですか？
- A
はい、可能です。弊社は宅地建物取引士が在籍する不動産事業部、および自社一貫の解体事業部を擁しておりますので、最終的な不動産の売却・アセット最大化までワンストップで対応します。
ご発注から業務完了までの
プロセス
士業の先生の管理業務に、ワンストップで対応します。
複雑に交錯する資産の査定・処分から、債権者や利害関係人様との折衝・調整まで一括して代行します。
- STEP01
ご相談・ヒアリング
特殊案件への即時対応力
昭和62年設立。約40年の歴史に基づく豊富な相談対応実績があります。
破産管財人、相続財産清算人、成年後見人、不在者財産管理人、所有者不明土地建物管理人など、士業の先生方が抱える特殊な法的管理物件のすべてに、専門知識を持ったスタッフが的確に応じます。お電話（平日 9:00〜18:00）にて、案件の初期ヒアリングを行います。
多忙な先生方の実務に配慮し、迅速かつ的確な状況把握に努めます。 - STEP02
お見積りのご提案
年間3,500件超の処理実績データに基づき、お待たせすることなく迅速に見積もりを提示します。初期段階でも、床面積と過去のデータから的確な概算算出が可能です。
- STEP03
現地調査
経験豊富なスタッフが、速やかに現地の直接調査を行います。申し立て時における「大雑把な財産目録」から漏れている隠れた物件を、プロの目で特定・精査します。土地、建物、什器備品、在庫商品、機械工具類、車両など、あらゆるアセットを漏らさずリスト化します。
- STEP04
換価・処分
財産価値のある動産については、適正な市場価値において迅速に査定・買い取りをいたします。また、市場競争を最優先とされるご売却が必要な場合は、先生方の窓口として「私的オークション（入札）」を開催します。
- STEP05
明渡し・現状回復
賃貸物件などでオーナーへの返還義務がある場合、明渡作業から原状回復工事まで一括で行います。
徹底した手作業分別と資産死守
過酷なゴミ屋敷であっても、機械的な一括廃棄はいたしません。スタッフが手作業で丁寧に分別し、隠れた現金や貴金属（金・プラチナ）を確実に救出します。発見時は速やかに管財人様等へ報告し、保管替え手続きを行います。
自社グループによる即時鑑定
自社グループで買取専門店「買取大吉」のFCを運営しています。確かな目利きによる鑑定・査定をその場で行います。
更地引き渡しにも完全対応
土地自体の明渡（地主への返還等）が必要な過酷案件もお任せください。建物解体工事まで自社で一括統括し、完璧な更地引き渡しを完了させます。
- STEP06
不動産任意売却
複数の債権者（先順位・後順位および抵当権・根抵当権など）や、自治体からの差押えが複雑に交錯する物件に完全対応します。煩雑な「配当表の作成」から客付け、最終的な売却処分まで、仲介業者として一貫サポートします。
状況に応じた2つの売却手法
債権者との事前調整による売出価格設定および不動産サイトなどを活用した売却方法を実施いたします。また「私的オークション（入札）」を物件の特性に合わせて使い分けます。
物件特有のトラブル回避
「現状有姿」「契約不適合責任の免責」を当初から売却条件に明記します。引き渡し後の減額請求や法的トラブルのリスクを完全に遮断します。
市場性のない物件の評価・処理（財団放棄への対応）
地方の山林や農地など、法人破産において売却が不可能と判断される物件の「財団放棄」手続きを並走します。裁判所の許可取得に必要となる「査定書・報告書」を迅速に作成します。
